Suất ngoại giao hay căn hộ suất ngoại giao chắc hẳn không còn xa lạ đối với những nhà đầu tư, môi giới bất động sản. Tuy nhiên, nếu bạn là người mới thì có thể sẽ không biết đến thuật ngữ này.

1. Suất ngoại giao là gì?

Thuật ngữ suất ngoại giao ngày càng phổ biến trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Đặc biệt trong các giao dịch chào mời, cụm từ này thường xuyên được nhiều người bán và môi giới nhắc đến.

Khái niệm suất ngoại giao: Hiểu đơn giản, suất ngoại giao là thuật ngữ dùng để chỉ những quan hệ mua bán căn hộ với mức giá ưu đãi mà chủ đầu tư muốn dành cho đối tượng cụ thể nào đó. Đây được xem là thuật ngữ được các nhà kinh doanh bất động sản quy định ngầm với nhau. Hiện pháp luật vẫn chưa có định nghĩa hay khái niệm nào chính xác cho cụm từ này.

Hiện nay, nhằm thu hút lượng khách hàng tham gia vào giao dịch bất động sản, đã có không ít đối tượng lợi dụng thuật ngữ “suất ngoại giao” để chào hàng. Nếu may mắn, bạn có thể sở hữu một căn hộ chung cư với mức giá ưu đãi. Tuy nhiên, không ít trường hợp đã rơi vào bẫy dẫn đến tiêu hao tài sản.

Do đó, người mua, nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng khi có nhu cầu mua chung cư suất ngoại giao (ở buôn ma thuột – đăk lăk thì hiện nay không có suất chung cư ngoại giao mà chỉ có đất đấu giá ngoại giao, đất km7 eco premia city ngoại giao, trung nguyên legend ngoại giao, tesla, cantata, khu đô thị ân phú … ).

Quỹ căn ngoại giao là gì? Hiện nay, Luật kinh doanh bất động sản hiện hành và các văn bản pháp lý liên quan đến đất đai đều chưa có định nghĩa cho quỹ căn ngoại giao.

Tuy nhiên, xét trên thực tế có thể hiểu quỹ căn ngoại giao tức là một quỹ bao gồm những suất ngoại giao được dành riêng ra với mức giá ưu đãi cho một số đối tượng.

Nếu may mắn gặp một quỹ căn ngoại giao phong phú và đa dạng thì bạn sẽ dễ dàng chọn lựa hơn trong quá trình tìm kiếm một căn hộ phù hợp. Tuy nhiên, không ít trường hợp các đối tượng đã lợi dụng niềm tin khách hàng, tạo nên quỹ căn ngoại giao ảo nhằm lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Bản chất của suất ngoại giao là những căn hộ giá rẻ, thậm chí là biếu không mà chủ đầu tư muốn dành riêng cho một số người. Vì vậy có thể thấy, trong tình hình “sốt đất” như hiện nay, quỹ căn ngoại giao là không nhiều.

2. Làm sao để mua được bất động sản suất ngoại giao?

Với mức giá ưu đãi, nhiều người mong muốn có thể sở hữu được căn hộ suất ngoại giao. Vậy cách để mua được căn hộ thuộc diện suất ngoại giao là gì?

Như đã đề cập, khi bạn làm việc trong những cơ quan, đơn vị có thực hiện liên kết với chủ đầu tư căn hộ sẽ nhận được cơ hội mua suất ngoại giao.

Ngoài ra, một cách phổ biến khác thường thấy ở các đối tượng có nhu cầu mua suất ngoại giao đó là tạo mối quan hệ đối với những người được mua suất bất động sản này. Tuy vậy, cách thức này có thể tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Những khách hàng không thuộc diện trên có được mua suất ngoại giao không?

Thông thường, nếu bạn không thuộc đối tượng được mua suất ngoại giao thì chỉ có thể mua lại thông qua người khác. Người này là những người đã có suất ngoại giao nhưng không có nhu cầu hoặc đã có nhà ở.

Những người khi nhận được suất ngoại giao mà không có nhu cầu thường sẽ được xử lý theo hai trường hợp:

Một là ký gửi và bàn giao suất ngoại giao lại cho chính chủ đầu tư.
Hai là kí gửi tại sàn giao dịch để bán cho những khách hàng đang có nhu cầu.
Suất ngoại giao không dành cho tất cả mọi đối tượng

Suất ngoại giao không dành cho tất cả mọi đối tượng

3. Có nên mua căn hộ chung cư suất ngoại giao hay không?

Căn hộ suất ngoại giao thường có mức giá khá rẻ, do đó nhiều người tỏ ra “hứng thú” vì nghĩ mình mua được bất động sản với giá hời. Nhưng xét theo mặt pháp lý và tình hình thực tiễn hiện nay, liệu rằng có nên mua căn hộ suất ngoại giao hay không?

Căn hộ suất ngoại giao về mặt pháp lý có đúng luật không?
Xét về mặt pháp lý, chung cư suất ngoại giao bộc lộ nhiều nhược điểm đáng được quan tâm như:

Hiện nay pháp luật không có quy định bảo hộ cho những người tham gia quan hệ mua bán căn hộ suất ngoại giao.
Sau khi ký kết hợp đồng, chủ đầu tư không có nghĩa vụ chịu rủi ro đối với người mua lại suất ngoại giao.
Trong trường hợp mua lại suất ngoại giao từ một người khác mà không phải chủ đầu tư, bạn sẽ không được phép đứng tên quyền sở hữu căn hộ đó.
Trong một số trường hợp, người bán sẽ gây ra nhiều khó khăn, kéo dài thời gian để người mua có được giấy chứng nhận.
Nghiêm trọng nhất chính là trường hợp bất động sản đó bị hoãn hoặc tạm dừng thi công dẫn đến “mất trắng” tiền đã đầu tư.

Có nên mua căn hộ suất ngoại giao hay không?

Từ những phân tích trên có thể nhận định rằng, việc mua bán căn hộ suất ngoại giao chủ yếu dựa vào yếu tố tin tưởng giữa các bên giao dịch. Đối với các giao dịch này, về mặt pháp lý cũng sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Do đó, có nên mua suất ngoại giao không đến nay vẫn là chủ đề gây nhiều tranh cãi. Trong trường hợp bạn xác định mua suất ngoại giao, nên dựa vào các yếu tố như sự hiểu biết về pháp luật của bản thân, ngân sách, chất lượng dự án, chủ đầu tư, người bán, niềm tin với người bán,…

Cần tránh việc vội vàng chốt đơn suất ngoại giao vì giá rẻ, bởi đây có thể là một cái bẫy gây tiêu hao tài sản của bạn.

Cần tìm hiểu trước suất ngoại giao là gì và cân nhắc kỹ lưỡng trước khi mua

Cần tìm hiểu suất ngoại giao là gì và cân nhắc kỹ lưỡng trước khi mua

4. Những lưu ý cần biết trước khi mua suất ngoại giao là gì?

Nhằm hạn chế tối đa những thiệt hại không mong muốn, bạn nên tìm hiểu rõ quy định pháp luật có liên quan. Trong trường hợp việc tìm hiểu gặp nhiều khó khăn, có thể liên hệ với các đơn vị, cơ quan tư vấn pháp luật để được hỗ trợ.

Ngoài ra, nên tìm hiểu chính xác tiến độ, dự định thi công dự án trong tương lai nếu có thể. Điều này sẽ giúp bạn tránh được trường hợp đầu tư tiền vào những dự án ảo, dự án chất lượng kém có nguy cơ xuống cấp.

Đồng thời, bên cạnh việc tìm hiểu chính xác các quy định pháp lý có liên quan, nên dự tính cho mình những phương án phù hợp nhất trong mọi tình huống.

5. Mức giá của suất ngoại giao hiện nay là bao nhiêu?

Trên thị trường bất động sản, nếu so sánh với những căn hộ khác cùng có mặt trong một tòa nhà hoặc một dự án đầu tư cụ thể thì suất ngoại giao thường sẽ có mức giá rất thấp.

Mặc khác, tính thanh khoản của những căn hộ suất ngoại giao cũng sẽ được xét theo nhiều yếu tố linh động, ưu đãi hơn so với những căn hộ trong cùng dự án.

Tuy nhiên, một trong những nhược điểm lớn nhất là người mua chỉ được phép mua căn hộ được chỉ định mà không có quyền chọn lựa. Điều này có thể dẫn đến một số bất cập có liên quan đến việc không hài lòng với chất lượng căn hộ.

Vì vậy, khi đã có quyết định chi tiền để mua suất ngoại giao, cần lưu ý thêm một số vấn đề như: vị trí, phong thủy, khả năng sử dụng, tổng diện tích, khả năng bán lại khi cần thiết,…

Hà Linh

TP – Bỏ khung giá đất được các chuyên gia nhìn nhận là một bước tiến để giúp xác định giá đất sát với thị trường; tiến tới bỏ bảng giá đất thay vào đó là bản đồ giá trị đất đai.

Một trong những vấn đề mới trong Nghị quyết 18 của Trung ương được nhiều chuyên gia, dư luận quan tâm đó là bỏ khung giá đất và xây dựng cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo quy luật thị trường.

Theo quy định hiện nay, Chính phủ sẽ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian này, nếu giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất, Chính phủ sẽ điều chỉnh cho phù hợp.

Nhiều tuyến đường ở trung tâm quận 1 (TPHCM) có giá giao dịch thực tế cao hơn quy định của bảng giá đất từ 5 đến 15 lần
Căn cứ khung giá đất, UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cấp tỉnh thông qua bảng giá đất.

Mặc dù luật quy định giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, nhưng thực tế có những địa phương giá đất biến động liên tục nhưng vướng quy định khung giá đất nên chính quyền địa phương không thể tăng giảm giá được, dẫn đến giá đất ban hành không phù hợp với thực tế thị trường. Giá đất trong bảng giá ở nhiều tỉnh thành chênh lệch lớn so với giá thị trường dẫn đến giá bồi thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường, dẫn đến tình trạng người dân khiếu nại, khiếu kiện kéo dài.
Nên giao quyền cho các địa phương

Nhận định về Nghị quyết 18, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) Lê Hoàng Châu cho rằng, việc bỏ quy định về khung giá đất sẽ mở ra cơ chế để giá đất “thân thiện” hơn với doanh nghiệp và người dân, trở thành động lực thúc đẩy thị trường bất động sản. Theo ông Châu, Khoản 1 và Khoản 2 Điều 5 Nghị định 96/2019/NĐ-CP quy định, khung giá đất được sử dụng làm căn cứ để UBND các tỉnh, thành phố xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất tại địa phương. UBND các tỉnh, thành phố căn cứ vào thực tế tại địa phương, được quy định mức giá đất tối đa trong bảng giá đất. Bảng giá đất điều chỉnh cao không quá 20% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất. Do cơ chế này nên bảng giá đất của các địa phương thường chỉ bằng 30-50% so với giá đất trên thị trường.

Ông Châu dẫn chứng, UBND TPHCM đã ban hành bảng giá đất giai đoạn 2020-2024 theo quyết định số 02/2020/QĐ-UBND nhưng chưa sử dụng thẩm quyền của cấp tỉnh (được quy định mức giá đất cao hơn nhưng không quá 20% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất). Do đó, mức giá đất cao nhất của bảng giá đất tại các đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ (quận 1) chỉ 162 triệu đồng/m2. Trong khi đó, tại các vị trí đất nói trên giá thị trường cao hơn rất nhiều. Để Nghị quyết 18 sớm đi vào thực tiễn, Chủ tịch HoREA kiến nghị bỏ khung giá đất và giao toàn bộ thẩm quyền, trách nhiệm cho cấp tỉnh. Các địa phương sẽ không lúng túng trong quá trình triển khai thực hiện.

Duy Quang

Đơn cử tại Dự án trùng tu, tôn tạo trụ sở Toà án Nhân dân tối cao số 48-48A Lý Thường Kiệt, quận Hoàn Kiếm vừa qua. UBND quận Hoàn Kiếm đã áp dụng tối đa chính sách bồi thường hỗ trợ cho các chủ sử dụng đất bị thu hồi tại dự án, đồng thời áp dụng cơ chế đặc thù để đảm bảo quyền lợi của người dân ở mức cao nhất. Tuy nhiên, dự án gặp nhiều khó khăn sau đó mới tạo được sự đồng thuận của người dân bởi khung giá Nhà nước quy định chênh rất xa so với giá thị trường.

Theo đại diện UBND quận Hoàn Kiếm, khi bỏ khung giá đất, một vị trí đất không còn giao dịch “2 giá” nữa. Người dân không còn giao dịch trốn thuế, cơ quan quản lý nhà nước sẽ có giao dịch thực tế để tính giá đất sát với giá thị trường, giúp cho công tác giải phóng mặt bằng sẽ thuận lợi hơn rất nhiều.

Không còn chuyện giao dịch nhà đất “2 giá”

Trao đổi với PV Tiền Phong, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, Luật Đất đai 2013 đã quy định giá đất trong khung phải ngang bằng với giá thị trường nhưng trên thực tế lại thấp hơn giá thị trường rất nhiều.
Khi đã có khoảng cách về giá trong bối cảnh cơ chế thị trường thì sẽ gây ra nhiều hệ lụy, trong đó lớn nhất là vấn đề trục lợi, tham nhũng đất đai. Đây là một trong những kẽ hở dẫn đến thất thoát nguồn thu ngân sách. Ngoài ra các kỳ điều chỉnh khung giá đất còn tạo điều kiện để môi giới, cò đất tung tin thất thiệt, thổi giá, tạo sốt ảo. Do vậy việc đổi mới thể chế, bỏ khung giá đất có thể nói là bước đột phá để đưa giá đất đai về giá trị thực, ngăn ngừa tham nhũng về đất.

Ông Võ cũng nhấn mạnh: Tuy bỏ khung giá đất là tích cực nhưng đến nay mới thực hiện là rất chậm, vì gần 20 năm (từ 2003) đến giờ mới bỏ được khung giá. “Trong quá trình đổi mới lĩnh vực tài chính đất đai ở Việt Nam nhìn có vẻ tích cực nhưng vẫn là quá chậm khi chúng ta chuyển từ cơ chế bao cấp sang thị trường”, GS Võ nói.

Vướng mắc ở ta hiện nay là giá ghi trên hợp đồng thường thấp hơn giá thị trường. Các địa phương để bảng giá đất quá thấp, trong khi giá mua bán trên hợp đồng thường ghi giá trị ngang bảng giá đất Nhà nước ban hành để người giao dịch nộp thuế thấp.

Nếu địa phương nâng bảng giá đất sát giá thị trường thì người mua, người bán không còn ghi giá mua bán thấp hơn giá ấn định trong bảng giá đất, vì rất rủi ro. Nếu bị phát hiện có thể hợp đồng vô hiệu, thiệt hại lớn cho người mua.

Việc bỏ khung giá đất mới chỉ “cởi trói” một phần, phần tiếp theo cần phải bỏ cả bảng giá đất, thay vào đó là bản đồ giá trị đất đai. Nói về kinh nghiệm xác định giá đất trên thế giới, GS Đặng Hùng Võ nêu ví dụ ở Nhật Bản, họ dùng bản đồ đường phố, phố nào giá bao nhiêu thì theo dõi theo giá thị trường trên các hợp đồng, rất đơn giản.

Bảng giá đất hiện chỉ quy định vị trí 1, 2, 3 so với giá trị cao nhất và thấp nhất trong khu vực đó. Trong khi bản đồ giá trị đất đai có vị trí từng khu vực, chấm vào đâu sẽ ra giá trị ở đó, không thể sai lệch được. Ông Võ cũng nhìn nhận, việc lập bản đồ phải khảo sát, thu thập giá thị trường… cùng rất nhiều công việc khác nên cần từng bước chuyển lên bản đồ giá trị đất đai.

Bỏ khung giá đất, áp dụng thuế luỹ tiến sẽ hạn chế tối đa những bất cập về đất đai

HIỂU MINH

Cre: https://tienphong.vn/bo-khung-gia-dat-dua-gia-dat-ve-gia-tri-thuc-post1456739.tpo

Hầu hết thế hệ đại gia đầu tiên – giới tinh hoa thế hệ 5x, 6x đều IPO thành công doanh nghiệp cỡ vừa của họ thành tập đoàn có nguồn vốn khổng lồ ở giai đoạn sơ khai TTCK của giai đoạn này và thành chủ các ngân hàng, tập đoàn đóng vai trò trụ cột kinh tế đất nước.

Mốc năm 2006 (Lúc này Vàng 13tr/lượng, USD 17.000đ/1USD)

– Việt Nam gia nhập WTO, luật doanh nghiệp chính thức được Quốc hội phê duyệt, cũng là năm luật Chứng khoán (CK) được ban hành đã tạo ra không khí hồ hởi làn sóng đầu tư lớn thứ hai từ sau hội nhập, tạo đà đợt sốt đất lần thứ 2. UBCK lập từ 2000 (TPHCM), 2005(HN) nhưng đến khi có luật doanh nghiệp 2005, luật CK 2006 thì mới tạo hành lang pháp lý để các doanh nghiệp lên sàn mạnh mẽ, huy động vốn, phát hành cổ phiếu, trái phiếu nội bộ.

– GDP lần lượt các năm 66(2006), 77(2007), 99 tỷ USD(2008).
– VNIndex 300(2006), bong bóng CK đạt đỉnh ~1200(T3/2007), và về lại ~300(2008) khiến nhiều người sau 1 đêm thành triệu phú đô la, và cũng nhiều người mất trắng. Vốn hoá TTCK năm 2006 ước 15 tỷ USD chiếm 23%GDP.

Một số tiền lớn đầu tư của dân chúng vào TTCK, và một số lớn những người thành công từ TTCK non trẻ, sơ khai, nhiều lỗ hổng, cơ hội 100 năm có 1 đã tạo dòng tiền thắng lợi từ CK đầu tư vào BĐS đã tạo nên cơn sốt 2007-2009 tại TP HCM và HN. Chậm hơn chút là ở Bình Dương, Đồng Nai với đại dự án là TP mới Bình Dương và Sb Long Thành, đại đô thị Nhơn Trạch.

Người giầu nhất trên sàn chứng khoán đầu tiên là doanh nhân Trương Gia Bình FPT, sau đó doanh nhân Đặng Thành Tâm và Đặng Hoàng Yến soán ngôi, rồi tới Bầu Đức soán ngôi tiếp 2008 (doanh nghiệp Hoàng Anh GL cùng với Quốc Cường GL xuất khẩu gỗ, nổi lên từ sau mở cửa, đầu tư cao su, thuỷ điện, BĐS).

Sau 10 năm nỗ lực xây dựng và đầu tư hạ tầng, kinh doanh, PMH đã tạo ra một trung tâm mới, đô thị kiểu mẫu đẳng cấp của TP HCM ở phía Nam. Năm 2007 PMH ra chính sách trả góp 20-30 năm được 9 ngân hàng hỗ trợ đã kích nổ cơn sốt đất lần thứ 2 tại TP HCM 2007-2008 rồi lan ra Hà Nội 2009-2010.

Thời điểm này xuất hiện cái tên Him Lam (công ty xây dựng có trụ sở tại tỉnh Bắc Ninh chuyên thầu san lấp, xây dựng cho PMH từ năm 1999) cũng đã có dự án của riêng mình, là chủ đầu tư KDC Him Lam Kênh Tẻ, sốt đỉnh 80-110tr/m2 đất tại đây và xuống đáy 40-50tr/m2 chỉ 1 năm sau đó. Năm 2007 người HN bắt đầu vào Nam mua đất rất nhiều góp phần tạo nên cơn sốt. Him Lam – doanh nhân Dương Công Minh cũng là chủ tịch ngân hàng Liên Việt Posbank, và sau này chuyển sang CT Sacombank.

Năm 2008, xuất hiện cái tên Nova Land (một nhánh của công ty Thuốc thú y Nova) chính thức bước chân vào lĩnh vực BĐS, đi lên trong giai đoạn thị trường đóng băng khởi động với đại dự án Sunrise City Q7.

2007 Tập đoàn Sungroup của doanh nhân Lê Viết Lam (cũng về từ Ucraina) tại miền Trung bắt đầu đầu tư Bà Nà Hill ở Đà Nẵng, có nhiều dự án đổi đất lấy hạ tầng ở Đà Nẵng tạo tiền đề sốt đất Đà Nẵng ở chu kì tiếp theo 10 năm sau.

2007 bà Trương Mỹ Lan – Vạn Thịnh Phát & SCB sở hữu trung tâm thương mại lâu đời của người Hoa – An Đông Plaza, trên đường An Dương Vương và mở đầu cho một loạt các dự án BĐS đình đám nhưng không hoàn thành sau này.

2007 cũng là năm doanh nhân Nguyễn Thị Phương Thảo từ sở hữu Furama Đà Nẵng- tiền đề cho tập đoàn Sovico, HD Bank, Vietjet Air (2011) và các dự án bđs chu kỳ sau ở Phú Quốc sau này . Doanh nhân Nguyễn Thị Nga – Intimex, tập đoàn BRG & Seabank thể hiện dấu ấn sở hữu với 3 sân golf, BĐS nghỉ dưỡng, khách sạn Hilton, đại đô thị thông minh ở HN sau này. Doanh nhân Thái Hương – Ngân hàng Bắc Á, Tập đoàn TH tham gia BĐS nông nghiệp, giáo dục.

2008 Khủng hoảng tài chính bắt đầu từ Mỹ, Ngân hàng lớn thứ 4 của Mỹ Lehman Brothers tuyên bố phá sản, nhưng đến năm 2011 Việt Nam mới bị ảnh hưởng nặng nề, sau khi cung cấp các gói cứu trợ tài chính tổng gần 150K tỷ đến nhiều đối tượng không phù hợp là các tập đoàn nhà nước, và một số tập đoàn tư nhân sử dụng sai mục đích.

2010-2012 lãi suất cho vay lên tới 17-20%/ năm đã đóng băng thị trường BĐS. Từ khi mở cửa VN thường xuyên phải nhập siêu hàng hoá, máy móc nên luôn trong tình trạng thiếu USD trong thanh toán nợ với nước ngoài. Lãi suất cao cộng tỷ giá cao và khó thu xếp USD cho các doanh nghiệp thanh toán đối tác nước ngoài làm tình hình thêm tồi tệ.

Giai đoạn này giá dầu và cao su đều mất giá, doanh nhân Đặng Thành Tâm và Đoàn Nguyên Đức lần lượt mất ngôi vị giầu nhất sàn chứng khoán. Thời đỉnh cao doanh nhân Đặng Thành Tâm sở hữu 2 ngân hàng là Navibank và WesternBank nhưng đã phải thoái vốn hết trong khủng hoảng 2013 do đầu tư ngoài ngành không hiệu quả và mất thanh khoản. Và bên cạnh đó là một loạt các công ty bđs phá sản hoặc tê liệt như HUD, SUDICO, SacomReal(TTC) Quốc Cường GL, Địa ốc dầu khí v.v

Năm 2010 VIN Group khai trương Vinhomes Royal ở Hà Nội, Vincom Lý Tự Trọng (TPHCM), cũng năm này doanh nhân Phạm Nhật Vượng giàu nhất trên thị trường chứng khoán soán ngôi Đoàn Nguyên Đức trước đó.

Và một biểu tượng của Sài Gòn cũng khánh thành trong năm 2010 là toà tháp bông sen Bitexco của doanh nhân Vũ Quang Hội. Doanh nghiệp sản xuất nước khoáng Vital từ năm 1997 chuyên cung cấp nước uống cho các cơ quan, sau mở rộng sang BĐS và thuỷ điện, cũng là chủ dự án Manor I, II ở SG, khách sạn Marriot HN (các tổng thống Mỹ rất thích ở), và nhiều dự án khác.

Khi BĐS đóng băng thì một số đơn vị trước đó làm sản xuất như tập đoàn Hoa Lâm & Vietbank của doanh nhân Trần Thị Lâm (buôn xe máy cũ 1999, sản xuất xe Kimco 2004-2009) đã có tiền thu gom BĐS giai đoạn này lập dự án BĐS y tế, thương mại để triển khai ở thời gian sau này. Hoặc như tập đoàn Mường Thanh của doanh nhân Lê Thanh Thản xuất phát từ đơn vị XD từ Lai Châu thầu làm đường giáp biên giới Việt Lào, làm khách sạn những năm 90 đã xâm nhập làm căn hộ giá rẻ lúc thị trường đóng băng tại Hà Nội thành công từ năm 2011 rồi bắt đầu xây khách sạn (kết hợp căn hộ nghỉ dưỡng) trên địa bàn gần như cả nước. Một số tên tuổi ở giai đoạn này hầu hết chỉ là sàn phân phối BĐS như Đất Xanh, Hưng Thịnh, Khang Điền,v.v thì giai đoạn sau tiếp bước phát triển thành nhà phát triển dự án BĐS.

Cuối năm 2014 xuất hiện cái tên mới FLC của doanh nhân Trịnh Văn Quyết (tiền thân là một văn phòng luật sư) khởi đầu từ dự án sân Golf và khu đô thị nghỉ dưỡng FLC Sầm Sơn – Thanh Hoá khi mà thị trường sắp tan băng. Và Sun Group cũng đã để lại dấu ấn khu đô thị lớn đầu tiên Nam Nguyễn Tri Phương- Hoà Xuân, Đà Nẵng. FPT tham gia bđs tại FPT city tại ĐN và sau này sẽ làm tương tự tại Long Thành.

-Các đại dự án công bố giai đoạn này theo cảm hứng thị trường BĐS đạt đỉnh năm 2009 : Sân bay Long Thành, TP Nhơn Trạch (2009), Tp mới Bình Dương, phác ý tưởng đặc khu Phú Quốc 2011. Sát nhập nguyên tỉnh Hà Tây vào Hà Nội 2008, hầm Thủ Thiêm đại công trình hạ tầng quan trọng sắp hoàn thành năm 2011, Quy hoạch trung tâm hành chính – tài chính mới TP HCM ở Quận 2. Phát triển giai đoạn 2 của PMH.

Giai đoạn này BĐS sốt 2007-2009, đóng băng từ 2010-2015.

Đặc điểm sốt giai đoạn này là chủ yếu tập trung ở Sài Gòn và Hà Nội nhưng Hà Nội sau sốt giá nhà rất cao, giá nhà đất tại HN cao hơn TP HCM gấp rưỡi hoặc gấp đôi ở vị trí tương đương. Các tỉnh khác có sốt nhưng biến động không nhiều ngoại trừ Bình Dương, Đồng Nai, Hưng Yên, Hải Dương, Hải Phòng. Chưa có phong trào đầu tư đất ở hầu hết các tỉnh, chưa có các dự án phân lô hay xây dựng trung tâm hành chính, dân cư mới ở các địa phương mà ở chu kỳ sau mới thể hiện. Ở lần sốt này bắt đầu thể thể hiện rõ dấu ấn của các nhà đầu tư bạo tay đến từ HN, nhiều người thậm chí chỉ cần mua trên sơ đồ dự án, và mua theo block.
Tại TP HCM sốt đất toàn thành phố nhưng tập trung nói nhiều và tăng giá gấp nhiều lần đỉnh sốt là ở Quận 2, Khu Nam Quận 7, và 1 phần Bình Chánh giáp Q7, biểu tượng phát triển mới của TP.

Bài học ở giai đoạn này: IPO, phát hành cổ phiếu huy động vốn từ TTCK.

Nói đến kiếm tiền từ thị trường CK, chắc có lẽ các bạn thường chỉ nghe về các cách đầu tư mua bán cổ phiếu sao cho có lời. Thật ra đó chỉ là cách kiếm tiền nhỏ, tinh hoa của nó chính là sau khi các bạn đã có 1 khoản tích lũy ở bài học 1, kế tiếp là xây dựng phát triển một công ty có một ý tưởng tốt để IPO nó, phát hành cổ phiếu, huy động vốn trên TTCK. Một ví dụ nhỏ như sau :

Một công ty bán lẻ thiết bị điện máy đã khá có uy tín bán lẻ trên thị trường 10 năm, có hệ thống 10 cửa hàng ở HN và TP HCM kinh doanh đang thời điểm thịnh, lợi suất năm cao. Nó chỉ có vốn lưu động 50 tỷ, còn lại mặt bằng thuê, hàng hóa nợ gối đầu nhà cung cấp. Nếu họ định bán cả công ty bao gồm toàn bộ hệ thống thương hiệu, shop v.v. cho nước ngoài thì công ty kiểm toán độc lập định giá 200 tỷ.

Nhưng họ, chủ sở hữu không bán công ty, họ IPO phát hành cổ phiếu trên TTCK, giá trị vốn hóa là 1000 tỷ. Như vậy họ đã có 1000 tỷ tiền vốn, chủ sở hữu lúc này là GĐ cũ giữ lượng cổ phiếu chi phối vẫn điều hành công ty. Họ có vốn lớn và liên tục mở rộng thị phần, chiếm lĩnh thị phần từ đối thủ, gia tăng lợi nhuận và ấn định luật chơi của kẻ dẫn đầu.

Tại sao có thể từ 200 tỷ lên 1000 tỷ!? Điều này, tức hành động thổi giá cổ phiếu rất dễ làm khi TTCK ở kỳ sơ khai như cơ hội 100 năm có 1 mình nói ở trên, còn hiện nay thì không phải là không có mà nó diễn ra trong điều kiện khắt khe và tinh vi hơn nhiều. Và quan trọng nhất hiện nay, điều kiện cần và đủ để IPO thành công là công ty muốn IPO là đúng thời điểm TTCK hưng phấn, công ty quản trị tốt, ý tưởng kinh doanh tuyệt vời (người Việt mình thường copy nhau, không tập trung tìm ý tưởng mới, thiếu sáng tạo, nên điểm này hơi yếu). Còn các việc còn lại sẽ có các đơn vị tư vấn dịch vụ IPO cho bạn.

Tới đây bạn đã tiếp cận bài học từ kinh doanh tiểu thương, công ty nhỏ thành công, thông qua TTCK có cơ duyên may mắn để trở thành ông lớn rồi đấy. Hầu hết thế hệ đại gia đầu tiên – giới tinh hoa thế hệ 5x, 6x đều IPO thành công doanh nghiệp cỡ vừa của họ thành tập đoàn có nguồn vốn khổng lồ ở giai đoạn sơ khai TTCK của giai đoạn này và thành chủ các ngân hàng, tập đoàn đóng vai trò trụ cột kinh tế đất nước. Và để tiếp tục trường tồn, họ phải có trách nhiệm với tổ quốc khi điều hành nguồn lực khổng lồ đó của mình.

Tác giả: Đông DC

(Phần 3) – Mốc 2016 https://nhadatgland.com/luoc-su-thi-truong-va-doanh-nhan-bat-dong-san-viet-nam-phan-3-thi-truong-thang-hoa-xuat-tuong-nhung-anh-hung.html

Lược sử thị trường BĐS và doanh nhân BĐS Việt Nam. Gồm 3 phần gắn với 3 lần BĐS sốt đất đã xảy ra (1996,2006,2016). Mình cố gắng viết lại theo những gì nhớ lại và tổng hợp từ một số nguồn thông tin đã được xác thực và kiểm chứng.

Chúng ta sẽ thấy những mẫu số chung theo cảm nhận của mỗi người về chu kỳ: trước khi có sóng BĐS, đỉnh sóng, đóng băng. Mỗi chu kỳ có người mất mát, mất đỉnh cao, và có người bắt đầu bước chân vào thị trường BĐS khi thị trường đóng băng. Lịch sử luôn thể hiện một điều: đỉnh cao của người này biến mất, tiền đề của người khác bắt đầu.

Trước tiên mình lấy mốc năm là 1996.

*Mốc năm 1996 và các diễn biến (Lúc này Vàng 4tr/lượng, USD 11.000đ/1USD)

– Sóng BĐS sốt đầu tiên 1996-1998.

– Việt Nam chính thức mở cửa với thế giới năm 1995, bình thường hoá với Mỹ, gia nhập khối Asian cùng năm này, sau nhiều năm chỉ quan hệ với khối CNXH. Bắt đầu từ đây Việt Nam tiếp xúc với thế giới Tư bản và hình thành lớp doanh nhân thế hệ đầu tiên. Nhà đất lần đầu tiên gấp đôi, gấp 3 giá trị, khi bắt đầu mở cửa. Thứ tư liệu sản xuất đầu tiên mới được khẳng định giá trị của mình chính là BĐS. Các hãng như IBM, Motorola, Nokia v.v, các tập đoàn xây dựng Sumitomo, Deawoo v.v bắt đầu vào Việt Nam.

Người đầu tiên giầu nhất Việt Nam nếu nói về quy mô tài sản BĐS đã tích luỹ được từ 1992-1996 là doanh nhân người Việt gốc Hoa : Tăng Minh Phụng khởi nghiệp bằng dệt may xuất khẩu, doanh nghiệp tư lớn nhất lúc bấy giờ. Nhưng không may khủng hoảng tài chính 1997 xảy ra thì “con khủng long” to lớn sẽ phải chịu tác động đầu tiên. Khi thị trường xuất khẩu chính Đài Loan, Hàn Quốc của công ty Minh Phụng gặp khủng hoảng. BĐS chưa đóng băng nhưng do bị các ngân hàng siết nợ cùng một lúc, mà không có sự trợ giúp của CP, Tăng Minh Phụng bị bắt và xử tử hình. Tăng Minh Phụng sinh không đúng thời, ông có nhiều ý tưởng phát triển BĐS cực kỳ nhậy bén là mong muốn xây dựng các trung tâm thương mại đầu tiên (lúc này sở hữu cả đất Trung tâm TM Tràng Tiền Hà Nội). Tổng giá trị BĐS lúc bấy giờ của Tăng Minh Phụng ước 20K tỷ, thời đó là con số cực lớn khi mà cả nước hầu hết còn rất nghèo và chỉ có 4 ngân hàng nhà nước tại thời điểm đó.

Năm 1996 cũng là năm Honda, Toyota, LG, Sam Sung bắt đầu đặt nhà máy lắp ráp tại Việt Nam. Doanh nhân kín tiếng thứ 2 cũng xuất hiện trong thời gian này là Vũ Văn Tiền người góp vốn với Honda VN mở nhà máy năm 1997 (hiện giờ là chủ tịch tập đoàn GLEXIMCO, chủ ngân hàng An Bình mới đây muốn cùng đối tác xây sân bay Long Thành)

Sau năm 1997, khủng hoảng tài chính tác động nặng nề lên Hàn Quốc, Đài Loan, Sing, Nhật Bản và các nước ĐNA, nhưng tác động không nhiều đến kinh tế vĩ mô Việt Nam (vì VN chưa hội nhập thị trường tài chính TG, chưa có sàn chứng khoán). Và Việt Nam đã nổi lên là ngôi sao mới nổi châu Á về thị trường lao động rẻ, lần đầu tiên mô hình khu công nghiệp được triển khai bởi tập đoàn 2 chị em ruột: Tân Tạo – phía Nam (Đặng Hoàng Yến), Kinh Bắc – phía Bắc (Đặng Thành Tâm), và các KCN khác đã bắt đầu mở ra ở HN, TP HCM và các tỉnh đã hút làn sóng lớn đầu tư đầu tiên, kích hoạt đợt sốt đất 1996-1997.

Năm 1997 Phú Mỹ Hưng (PMH) doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài đổi hạ tầng lấy đất, xây dựng đại lộ Nguyễn Văn Linh và xây dựng khu đô thị tư bản tiêu biểu đầu tiên kể từ khi thống nhất đất nước. PMH chào bán sản phẩm thành công ra Hà Nội cho thế hệ doanh nhân đầu tiên của Hà Nội giai đoạn 1999-2001.

? Một công trình chung cư cao nhất, phân khúc cao cấp thời điểm bấy giờ chính là Thuận Kiều Plaza Q5 xây năm 1994, hoàn thành năm 1998 nhằm đón trước làn sóng người Hong Kong sau khi sát nhập vào TQ đại lục 1997 sẽ di cư đi các nước trong khu vực trong đó có Việt Nam. Và cũng để chào bán cho các ngôi sao, người giầu tại thời điểm đó. Nhưng tòa nhà thiết kế kiểu nhỏ hẹp, trần thấp Hong Kong đã không phù hợp với điều kiện sống người Việt, và làn sóng người Hong Kong qua đã không xảy ra. Người ở ít đi, và tòa nhà hoang phế, xuống cấp và bỏ không như là một biểu tượng thất bại đầu tư BĐS của giai đoạn này (sau này tới 2017 thì Vạn Thịnh Phát mua lại).

Năm 2000, một doanh nhân làm nước khoáng là Vũ Quang Hội Bitexco đã mua lại mảnh đất 19-25 Nguyễn Huệ, gom mua khi thị trường BĐS đóng băng lần thứ nhất sau ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính 1997(chủ đầu tư Singapore từ bỏ), và sau đó 2002 xây toà nhà 20 tầng hiện đại đầu tiên ở mặt đường Nguyễn Huệ.

Năm 2001, Vinpearl Nha Trang được Vin đầu tư xây dựng, dự án BĐS đầu tiên của Vin về Việt Nam. 2004 khánh thành Vincom tháp đôi Bà Triệu, nhưng bán luôn 1 toà cho Techcombank lấy tiền mặt, và mối lương duyên Vin-Tech bắt đầu từ đó. Techcombank và Massan(chuyên nước chấm, hàng tiêu dùng, và khai thác mỏ) của doanh nhân Nguyễn Đăng Quang cũng làm mì gói về từ Ucraina thành lập từ năm 1997.

?Giai đoạn này BĐS sốt 1996-1998, đóng băng từ 1999-2006.
?Đặc điểm sốt giai đoạn này là chủ yếu tập trung ở nội đô Sài Gòn và Hà Nội, một số tỉnh có triển khai KCN, còn các tỉnh khác chỉ tăng nhẹ chưa được gọi là sốt.

? Bài học ở giai đoạn này: Chính là bài học từ tiểu thương người Hoa chăm chỉ sản xuất, buôn bán sau một vài năm tiền dư dả lại tìm hiểu đi mua nhà đất để đó, cho thuê, năm này qua năm khác có nhiều nhà đất. Thì tới làn sóng sau thành đại tỷ phú. Chăm chỉ lao động và tích lũy BĐS trong dài hạn thì giá luôn tăng. Còn nếu lạm dụng đòn bẩy tài chính (đi vay) để mua BĐS thì sẽ mất thanh khoản khi giá đột ngột giảm, không bán được (lúc đóng băng thì lại càng nhiều người đồng loạt muốn thoát hàng), mất sạch vốn liếng, nợ không trả được, tù tội nếu bạn gặp đúng những năm nhà đất đóng băng trong khủng hoảng, điều thường xảy ra sau 10 năm nó như 1 định luật kinh tế học vậy.

Tác giả: Đông DC

Phần 2: https://nhadatgland.com/luoc-su-thi-truong-va-doanh-nhan-bat-dong-san-viet-nam-phan-2-su-xuat-hien-cua-ttck-va-the-he-dai-gia-dau-tien.html

Ngày 4/11/2019, đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk

(BĐT) – Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản tỉnh Đắk Lắk thông báo bán đấu giá tài sản vào ngày 4/11/2019 do Trung tâm Phát triển quỹ đất Đắk Lắk ủy quyền như sau:
1. Tổ chức đấu giá tài sản: Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản tỉnh Đắk Lắk.

Sau một thời kỳ ổn định, người mua sẽ lấy lại niềm tin vào thị trường và bắt đầu đầu tư, dẫn đến giá cả tăng. Khi giá tăng, ngày càng nhiều người đổ tiền vào khiến tốc độ tăng giá nhanh hơn. Cuối cùng, giá cả vượt khả năng chi trả và đạt đỉnh trước khi bước vào thời kỳ điều chỉnh, đưa giá xuống khỏi mức cao chóng mặt trước đó. Khi giá chạm đáy, một thời kỳ ổn định lại tiếp diễn và vòng quay bắt đầu lại từ đầu.

? Giai đoạn phục hồi

Nền kinh tế đã có dấu hiệu tích cực, thoát ra khỏi trì trệ. Nhiều công trình xây dựng nhà ở bắt đầu khởi công. Vật liệu xây dựng sau thời gian tồn đọng và giảm giá đã bắt đầu được tiêu thụ nhiều và tăng giá. Ngân hàng cũng bắt đầu cho vay mua bất động sản. Đài báo thì nói nhiều đến tồn kho bất động sản giảm mạnh. Các chủ đầu tư bất động sản bắt đầu đẩy mạnh thực hiện lại dự án sau thời gian tạm dừng. Giá bất động sản bắt đầu tăng nhẹ.

Đây chính là dấu hiệu của giai đoạn phục hồi trong chu kỳ bất động sản. Thời điểm này là tốt nhất để các nhà đầu tư tham gia vào thị trường.

? Giai đoạn sốt nóng

Kinh tế giai đoạn này phát triển rất mạnh. Ngân hàng đẩy mạnh cho vay với dư nợ tín dụng cho bất động sản tăng cao. Lãi suất huy động gửi tiết kiệm tăng. Vật liệu xây dựng bán chạy và tăng giá. Giá bất động sản tăng mạnh. Trong cơ quan, ngoài đường ai ai cũng nói về bất động sản. Đội ngũ môi giới bất động sản, gọi nôm na là “cò nhà đất” vô cùng đông đảo. Việc mua bán nhà đất rất nhanh chóng, nếu chậm chân một chút là người khác mua mất. Không khó nhận biết rằng bất động sản đang ở thời kỳ sốt nóng.

Thời kỳ này nhà đầu tư có kinh nghiệm sẽ bán ra nhà đất.

? Giai đoạn hạ nhiệt

Lúc này lạm phát bắt đầu tăng. Để khống chế lạm phát Nhà nước bắt đầu rút tiền về, tăng lãi suất gửi tiết kiệm. Các ngân hàng giảm cho vay bất động sản. Thị trường bất động sản bắt đầu hạ nhiệt. Giá bất động sản chững lại, có nơi giảm nhẹ. Đài báo bắt đầu thông tin về thị trường bất động sản hạ nhiệt. Các chủ đầu tư bắt đầu đưa ra nhiều biện pháp khuyến mại để thu hút khách hàng. Nhiều nhà đầu tư bất động sản bắt đầu rút khỏi thị trường. Nhà đất bắt đầu khó bán. Thị trường bất động sản suy thoái và tiến vào thời kỳ tiếp theo là đóng băng.

Nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp sẽ không mua vào bất động sản ở giai đoạn này.

? Giai đoạn đóng băng

Lạm phát lúc này rất cao. Nhà nước quy định lãi suất tiết kiệm lên mức cao nhất. Các ngân hàng ngừng cho các nhà đầu tư dự án và cá nhân vay tiền. Giá bất động sản giảm mạnh. Đài báo đưa tin thị trường bất động sản đóng băng. Các giao dịch nhà đất đình trệ. Các sàn bất động sản giảm mạnh nhân viên. Các công ty bất động sản nhỏ chuyển nghề kinh doanh khác. Các dự án bất động sản đình thi công hoặc thi công với tiến độ vô cùng ì ạch. Nhiều doanh nghiệp bất động sản hoặc nhà đầu tư phải bán cắt lỗ đến 50% giá. Nhiều doanh nghiệp phá sản. Nhiều nhà đầu tư phải đi trốn nợ. Đội ngũ đòi nợ thuê tăng mạnh. Thị trường gần như đóng băng hoàn toàn. Rất ít có giao dịch. Rất dễ nhận biết đây là giai đoạn đóng băng của bất động sản.

Cuối giai đoạn đóng băng là thời điểm tốt để mua vào bất động sản.

Tóm lại, nhà đầu tư bất động sản có kinh nghiệm sẽ mua bất động sản vào cuối giai đoạn đóng băng hay vào giai đoạn phục hồi, đồng thời sẽ bán ra vào giai đoạn sốt nóng trong một chu kỳ của thị trường bất động sản.

Dù vậy, các giai đoạn không đơn thuần tự chuyển dịch lên giai đoạn tiếp theo. Có rất nhiều nhân tố bên ngoài tác động dẫn đến sự thay đổi của thị trường.

Thị trường bất động sản trong những năm qua luôn sôi động với sự xuất hiện của nhiều dự án tầm cỡ tại các tỉnh, thành phố lớn. Hoạt động M&A cũng diễn ra mạnh mẽ với hàng tỷ USD từ các nhà đầu tư ngoại đổ vào các dự án tại Việt Nam.